香港零售业正面临前所未有的挑战。美联物业最新数据显示，香港四大核心商业区吉铺数量已达 874 间，空置率创下 18 个季度以来的新高。这一严峻的现实，让业界人士不禁惊呼“崩堤”在即。
核心区吉铺数量激增，空置率达新高
曾经一铺难求的香港核心商业区，如今却面临着大量商铺空置的困境。美联旺铺首席营运董事江静明指出，餐饮、服装、建材和食品等行业的商户在近半年内收缩业务，导致街铺空置情况持续恶化。截至今年第三季度，香港四大核心商业区（铜锣湾、尖沙咀、旺角和中环）的街铺空置率高达 11.7%，创下三年半以来的新高。吉铺数量更是达到 874 间，较第一季度急增 154 间。
这一数据无疑给香港零售业敲响了警钟，曾经的“黄金地段”如今却成了“烫手山芋”，无人问津。
细分四大核心区：尖沙咀空置率最高，旺角吉铺数量最多
具体来看，四大核心商业区的表现各不相同。
- 尖沙咀： 空置率最高，达到 15.4%，较首季增加 3 个百分点，涉及 230 间吉铺。
- 旺角： 吉铺数量最多，达到 309 间，较首季增加 72 间，上升 2.1 个百分点。
以下是四大核心区空置情况的对比：
| 核心区 | 空置率（%） | 吉铺数量（间） |
|---|---|---|
| 尖沙咀 | 15.4 | 230 |
| 旺角 | 未知 | 309 |
| 铜锣湾 | 未知 | 未知 |
| 中环 | 未知 | 未知 |
民生区同样承压：元朗、上水空置率上升
除了核心商业区，民生区也未能幸免。今年第三季度，元朗和上水区的商铺空置率分别为 10.2% 和 9.1%，较今年第一季度分别增加了 3.1 和 0.6 个百分点。这意味着，香港整体商铺市场都面临着巨大的压力。
北店南下加剧竞争，餐饮业首当其冲
近年来，内地餐饮品牌纷纷进军香港市场，出现了“北店南下”的现象。尽管如此，香港四大核心区的餐饮商店数量在今年第三季度仍录得 2001 间，较第一季度减少 56 间。其中，非中式餐馆结业情况尤为严重，由 609 间跌至 557 间，减少 52 间。中式餐馆和饮品外卖店等数量也有所减少。按区域划分，中环的餐厅数量有所增加，其余三个核心地区都出现了减少，当中减幅最大的是旺角区，餐饮数量减少了 27 间，降至 704 间。
| 地区 | 餐饮数量减少(间) | 总餐饮数量(间) |
|---|---|---|
| 旺角 | 27 | 704 |
| 尖沙咀 | 19 | 未知 |
| 铜锣湾 | 11 | 未知 |
| 中环 | 未知 | 未知 |
人口结构变化与消费意愿降低成主因
对于商铺空置率上升的原因，江静明认为，香港的人口结构和市民消费意愿降低是主要因素。人口结构方面，移民潮导致大量中产家庭离开香港，加剧了人口老龄化。消费意愿方面，市民更加倾向于简单生活，减少不必要的消费。
全球人口老龄化问题日益严峻，而香港的老龄化程度更是位居世界前列，甚至超过日本和韩国。
各行业普遍面临挑战，宠物水族、服装鞋履行业受冲击
在大多数行业都面临挑战的情况下，今年第三季度，四大核心区的宠物水族相关店铺较第一季度减少了 7 间。元朗区美容和宠物相关的租户数量半年内也减少了 10 间，其中剪发美容相关的店铺在半年内减少了 5 间和 4 间。服装鞋履皮具等商铺数目也有所萎缩，合共录得 655 间，较 2024 年的首季少了 28 间。贵价服装品牌因消费降级而退市，廉价服装品牌也因网购盛行而转战线上销售。
夹公仔店和散货场逆市扩张，短期租赁成新趋势
尽管大部分行业都面临挑战，但夹公仔店和散货场等短期租赁业态却在逆市中有所扩张。2024 年第三季度，元朗区的夹公仔机由去年同期的 11 间增加至 15 间，上水区由去年同期没有夹公仔机变成现在有 4 间。另外，散货场也在元朗扩充，在 2024 年第三季度，元朗区的散货场有 28 间，半年内增加了 8 间，按年增加了 10 间。
专家呼吁：转型迫在眉睫，但如何转型是关键
美联工商铺行政总裁卢展豪认为，振兴本地铺市需要各方面支援。他指出，本港人口结构和市民消费习惯的改变，导致主打本地消费的民生类别行业将会继续受压。他认为，行业需要作出有效转型，适应市场变化，否则将继续面临来自内地的竞争。
然而，面对消费意愿降低和内地品牌竞争的双重压力，如何转型成为了摆在香港零售业面前的一道难题。简单地转型高档或低档，都难以摆脱困境。更重要的是，在保本保命的前提下，保留实力，等待市场回暖。
展望未来：空置率或将持续高位，铺租或将继续下跌
展望未来，卢展豪预计，今年香港的吉铺空置楼仍然会面临挑战，预计将继续在高位徘徊。铺租方面，核心地区的店铺租金将会下跌一成，民生区店铺跌幅较为温和，但全年仍然会跌 5-10%。
这意味着，香港零售业的寒冬还将持续一段时间。
振兴香港零售业，需要多方共同努力
面对零售市场的困境，香港政府需要加强城市活动，吸引更多游客来港消费。同时，更需要关注本地市民的需求，推出更多惠民政策，刺激本地消费。此外，零售商也需要积极调整经营策略，适应市场变化，才能在激烈的竞争中生存下来。
香港零售业的复苏之路，任重道远，需要政府、商界和市民的共同努力。