最近不少朋友都在问我，手里的出租房租客要搬走了，现在多伦多房地产市场这么不明朗，到底是该趁早卖掉，还是继续出租呢？感觉现在卖房，是不是就等于掉进了坑里？今天，咱们就来好好聊聊，当你有一套空置房的时候，到底应该怎么做，以及多伦多房地产市场背后的一些趋势。
先说一个很常见的论调：现在市场不好，很多经纪人都在唱衰，劝大家赶紧卖房，不然房价又要跌惨了！但大家要记住，不能光听别人说什么，更要看他做了什么。很多喊跌的经纪人，自己一套房子都没卖。所以，经纪人的话术和市场真正要下跌，完全是两码事。
我自己呢，在多伦多也有不少投资房，大部分是公寓，少部分是低层住宅。在这一波房市下行中，我一套都没卖！原因很简单，我长期看好多伦多的房地产市场。
长期看好，原因有三！
- 利率下降通道： 现在的利率虽然高，但已经进入下降通道。今年很可能还会降息两到三次，大家购房的可负担性肯定会提高。
- 现金流尚可： 我手里的公寓，现金流不算差，基本能打平，有些还能略有盈余。
- 人口和移民刚需： 多伦多的人口和移民数量一直在增长，这是支撑房价的长期动力。
当然，短期来看，多伦多的房地产市场确实比较疲软。根据最新的市场数据，销量同比下降，库存增加，销售速度也在放缓，房价也略有下降。
| 指标 | 今年5月 | 去年同期 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 销量(套) | 6244 | 7206 | -13.3% |
| 库存(套) | 30964 | 无数据 | +41.5% |
房价从116.8万降到了112.1万，降幅不算特别大。
那么，短期市场疲软是怎么造成的呢？主要原因就是大量公寓楼花交房。多伦多常年人口增长，每年大约增加10万人。2024年，预计将有3万套公寓交房。这个数字加上低层住宅和库存，肯定足够新增人口居住，甚至还有富余。所以，房地产市场短期内确实是供大于求。
但是，2024年，整个大多伦多地区加上汉密尔顿，只卖掉了4600套新房。2025年，预计还会有3万套公寓交房。按照今年一季度的销售速度，全年可能只能卖掉2000到3000套新房。
这种交房3万，只卖3000的情况肯定不可持续。总有一天，2024和2025年卖掉的房子也会交房。也总会有那么一年，只有3000到5000套公寓交房。到那时，公寓价格理论上就会开始反弹。我估计，市场平均反弹的时间会明显早于这个时间点，或许2025年下半年市场就会好于上半年。
既然长期看好多伦多的房地产市场，是不是意味着我们应该一直持有手里的所有房子呢？当然不是！以下四种情况，即使在现在这样一个不太好的市场里，也应该考虑卖房：
四种情况，建议卖房！
- 不想管租客的麻烦，尤其旧房！
新房和旧房的区别非常关键。2018年11月15号之后建成的房子，没有租金管制。这意味着，你可以每12个月无限次涨租。从2000涨到20000，完全合法！
虽然新房租金不可能一开始就定得明显高于市场价，但租客入住后情况就不一样了。
遇到坏租客，旧房房东几乎没有任何议价能力，也不能暴力涨租。每年只能根据租金管制规定，涨大约2%。租客如果赖着不走，去房东租务委员会（LTB）打官司，法官还可能打折，甚至给租客第二次机会。想要赶走租金特别低的租客，基本只能给钱换钥匙（cash for key）。有些租金比市场价低1000的房子，租客甚至会张口要五万、十万才肯搬走！
新房租客就容易处理得多，不需要给钱。每12个月可以无限次涨租。如果租客好，可以涨到市场价的95%到98%；如果租客不好，可以直接暴涨到20000，租客自然就走了。即使遇到租霸，也可以通过暴涨租金，在LTB获得更多赔偿。
现在市场上，旧房的租霸比例明显高于新房。因为租金管制，旧房绝对不能大幅降价出租，否则以后很难涨回来。
所以，我的建议是，旧房尽量自住，不适合出租。空出来就尽快卖掉。卖掉旧房，换一套新房，也是不错的选择。
- 债务压力过大，喘不过气来！
债务压力大，分为两种情况：
* 优化资产负债率，减少负债总额。
* 优化现金流，减轻每月还款压力。
如果债务压力和现金流压力已经大到让人喘不过气来的程度，卖房回血，减少负债率，确实是合适的选择。早卖比晚卖好。
现金流压力太大，通常意味着你每年的收入扣除生活费用后，所剩无几，甚至需要啃老或花积蓄才能生活。
在多伦多，大部分高比例首付买到的房子，都会有一些负现金流。但如果你职业稳定，五年内没有退休计划，每年房子上有一些负现金流，但年底还能有资金结余，就不算债务压力过大。这种情况更多是心理层面的焦虑，不适合在低位卖房。
- 准备永久离开多伦多！
我团队今年卖掉的房子里，就有不少这种情况。房东已经打定主意不回加拿大了，所以不管自住房还是投资房，都决定卖掉。这种情况，应该卖房！
如果你准备去美国职场发展，或者回国看看，还没确定是否回加拿大，可以考虑出租。即使空出来的房子是自住的旧房，将来想搬回来住，也可以通过N12表格，让家人回来住，从而赶走租客。当然，你需要支付租客一个月的房租。
- 自住房小换大！
从2022年高点到现在，公寓和独立屋哪个跌得多？哪个跌得少呢？
| 房屋类型 | 2022年2月 (高点) | 2025年4月 | 跌幅 |
|---|---|---|---|
| 独立屋 | 1797203 | 1431495 | -20.35% |
| 公寓 | 799666 | 678048 | -15.24% |
过去三年多的房地产市场下行期，公寓的跌幅小于独立屋。所以，如果你想在现在的市场里卖小换大，性价比会非常棒！即使跌的百分比一样，小房子跌的总数也比大房子少。
案例分析：这套房，不该卖！
我给大家看一个例子，如果不是特别困难，房东真的不应该卖这套房。这套房子挂牌价79.8万，土地转让税大约2.6万，律师费算2500。租金大概能租到4000（我也有同户型租到这个价格）。
贷款80%，贷款利率按4%算（有些银行能拿到更低的）。每月还本金935，利息2100。保险35，管理费631，维修费50（我觉得一年600都算多了），房产税325。
在这种情况下，总租金48000，总运营成本37000。假设全款买这套房子，每年的租金净收益率是4.45%！这快赶上一些多户型物业了！
每年的净租金收益是一万多。虽然现金流有一点点负，每月不到100块钱，但由于每月还掉一部分本金，所以每年租金还是有正收益的。
假设房价每年涨3%，五年后，总租金会赚5万，增值赚12万左右，收益率很不错！如果今年利率降到3.5%，用80%的贷款比例，现金流也会变正。
所以，这套房子按这个价格挂出来卖，我觉得有点可惜。除非房东真的遇到财务问题，或者贷款有问题，不得不卖掉。不然，还是留着挺好！
总结：
2025年是房地产市场，尤其是低层物业的底部。非必要，大家不要卖房！除非你空出来的房子符合我上面提到的四种应该卖房的情况。如果你还没想清楚是该出租还是出售，欢迎发地址给我，我来帮你算算账！