对于普通收入的投资者来说，在澳洲买房，到底是All in一套“蓝筹”贵价房好，还是分散投资多套中小户型房产更划算？今天咱们就来好好算一笔账，看看不同价位的房产，在贷款能力、现金流、风险以及最终的投资回报上，究竟会产生什么差异。
贵房or多套小房？ 贷款能力大不同！
首先，我们来假设一个场景：一对夫妻，年收入均为$12.5万澳元，没有孩子，每周除了$850的房租外，还有约$750的生活支出。
在这种情况下，如果他们想买房投资，银行会如何评估他们的贷款能力呢？
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情况一：买一套$200万澳元的房产
如果他们想买一套价值$200万澳元的投资房，并且每周能有$850的租金收入，那么根据澳洲联邦银行的计算器显示，他们最多只能贷到$1,392,200。这意味着他们需要准备更多的首付，或者承担更高的贷款风险。 * 情况二：买两套$100万澳元的房产
如果他们将预算分散，购买两套价值$100万澳元的投资房，每套每周能有$700的租金收入，那么他们的贷款能力将会提升到$1,618,300。相比第一种情况，贷款额度有了显著提升。 * 情况三：买三套$65-$70万澳元的房产
如果他们进一步分散投资，购买三套价值$65-$70万澳元的房产，每套每周能有$600的租金收入（保守估计），他们的贷款能力将再次提升。如果他们能找到租金回报更高的房产，例如每周$650，那么贷款能力甚至可以增加到$1,729,100！
通过以上对比我们可以看到，银行对于投资房的租金回报非常看重。持有现金流更好的房产，在后期更容易持续贷款，购入更多的房产。反之，如果现金流严重亏损，那么投资之路很可能就止步于一套房产了。
现金流：决定投资成败的关键
在澳洲投资房产，最大的风险并非房价下跌，而是现金流出现问题，导致无力长期持有而被迫出售。因此，现金流是我们审视投资风险最重要的指标之一。
我们继续以上述夫妻为例，看看他们在持有不同价位的房产时，现金流上会有什么区别：
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情况一：一套$200万澳元的房产
假设他们贷款80%，即$160万澳元，首付20%，即$40万澳元，印花税4%，即$8万澳元。
- 收入： 假设每周租金$850，一年空租两周，那么年租金收入为$42,500。
- 支出： 包括市政费、水费、保险、维修保养、中介费等，以及最大的支出——贷款利息。假设贷款利率为6%，那么一年利息支出为$96,000。
在这种情况下，他们每年需要倒贴$64,673的税后收入来养这套房，相当于每月倒贴$5,389，占他们夫妻二人超过三分之一的税后收入。即使考虑到负扣税，一开始他们也要先顶住这种现金流压力。 * 情况二：两套$100万澳元的房产
假设每套房每周租金$700，那么两套房的总租金收入为每周$1400，一年50周即$7万澳元。
- 支出： 各项杂费会比买一套房产的情况多一倍。
计算下来，他们每年需要倒贴$47,190来养这两套房，等于每月倒贴$3,933。相比买一套贵房，每月可以少贴$1,457，大大减轻了现金流压力。 * 情况三：三套$65-$70万澳元的房产
假设每套房每周租金$600，那么三套房的总租金收入为每周$1800，一年50周即$9万澳元。
- 支出： 各项杂费是买一套房产的3倍。
在这种情况下，他们每年的支出进一步降低，每月需要倒贴的金额也更少。如果他们能找到租金回报更高的房产，例如每周$650，那么现金流压力会更小。
从现金流的角度来看，持有多套租金回报较高的房产，明显优于只持有一套贵价房产。现金流越好，投资压力和风险就越小。
表格：不同购房方案现金流对比 (年)
| 方案 | 租金收入 | 利息支出 | 其他支出 | 年支出总计 | 需补贴金额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一套200万的房产 | $42,500 | $96,000 | $11,173 | $107,173 | $64,673 |
| 两套100万的房产 | $70,000 | $96,000 | $21,190 | $117,190 | $47,190 |
| 三套70万的房产 ($600/周) | $90,000 | $96,000 | $25,098 | $121,098 | $31,098 |
| 三套70万的房产 ($650/周) | $97,500 | $96,000 | $25,098 | $121,098 | $23,598 |
风险分散：多套房产更稳健
除了现金流，分散投资还可以有效降低风险。万一出现空租情况，一套贵价房产空置，所有租金收入都会停止，供房压力会骤然增加。而如果持有多套房产，即使其中一套空置，其他房产的租金收入仍然可以支撑，风险更小。
此外，万一需要出售房产套现，持有多套房产的投资者可以选择出售部分房产，而非被迫出售唯一的房产，灵活性更高。
最终回报率：长期持有是关键
最后，我们来看看这几种情况最终的回报率。我们假设这些房产持有5年，升值$100万澳元后卖出，扣除所有增值税和买卖持有成本后的净利润。
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情况一：一套$200万澳元的房产
在这种情况下，5年的总投资回报率为101%，平均年复利回报为15%。 * 情况二：两套$100万澳元的房产
在这种情况下，5年的总投资回报率为114.4%，平均年复利回报为16.5%。 * 情况三：三套$65-$70万澳元的房产
在这种情况下，5年的总投资回报率可以达到更高的118.7%（租金$600/周）或123.4%（租金$650/周），平均年复利回报也更高。
表格：不同购房方案投资回报率对比
| 方案 | 总投资回报率 | 平均年复利回报 |
|---|---|---|
| 一套200万的房产 | 101% | 15% |
| 两套100万的房产 | 114.4% | 16.5% |
| 三套70万的房产 ($600/周) | 118.7% | 16.8% |
| 三套70万的房产 ($650/周) | 123.4% | 17.5% |
通过以上分析我们可以看到，虽然最终回报率差距不算巨大，但分散投资多套价位较低、租金回报高的房产，对于普通收入的投资者来说，无疑是更稳健、更安全的选择。它不仅降低了投资门槛和现金流压力，还提供了更大的灵活性和扩展投资组合的可能性。
当然，每个人的情况不同，投资策略也应因人而异。最重要的是在充分了解各种情况的基础上，做出最适合自己的选择。