今年5月，美国房地产市场真的像往年一样火热吗？经历了多年的房地产市场周期，房地产的旺季通常是从2月到8月，这段时间通常是房产交易最为活跃的时期。然而，今年的市场却充满了观望气氛，传统的春季购房潮异常冷清。房地产经纪公司网站的数据显示，新房源的供应量正在不断增加。尤其在洛杉矶尔湾等地区，房源库存量已远超去年同期。曾经的快速成交现象已不复存在，许多房源上市后需要更长时间才能售出，甚至需要降价才能吸引买家。那么，美国房地产市场现在究竟是春天还是冬天？
房源激增，买家退缩，房产销售面临挑战
目前，市场上房源数量显著增加。以洛杉矶尔湾为例，独立屋和联排别墅的库存总量已超过600套，而去年同期还不到200套。过去，房源上市后8到15天就能进入待售状态（Pending），但现在可能需要45到60天，甚至更长时间。更令人担忧的是，降价已成为普遍现象。除非房产本身条件优越、地理位置极佳，否则很难避免降价的命运。即使降价，买家也会进一步压价，导致卖家可能需要多次降价才能成交。
潜在买家的退缩和观望是导致市场降温的主要原因。新房源的不断涌现也加剧了竞争。许多建筑商开始主动联系房地产经纪人，提供更高的佣金以吸引他们带客户看房。这在市场火热时期是难以想象的。通常建商给买方经纪人的佣金都非常少，因为房子根本不愁卖。
待售房屋数量下降，房价依然过高，利率高企是主因
数据显示，在5月11日之前的四周内，美国待售房屋的销售量下降了近5%，降至自2020年以来的最低水平。这主要归因于两个原因：一是房价虽然有所下降，但相对于之前的疯狂上涨，仍然过高；二是抵押贷款利率居高不下。
尽管房价有所回调，但房地产经纪公司的数据显示，房价至少下降了10%到15%，但许多买家仍然觉得难以承受。与此同时，美国平均房屋的月供已接近3000美元，这无疑给购房者带来了巨大的经济压力。
在通货膨胀依然严峻、中美贸易战导致购买力下降的背景下，许多行业面临裁员甚至倒闭的困境。在这种情况下，消费者对经济前景感到担忧，自然会更加谨慎地对待购房等重大投资。即使有经济实力，人们也会三思而后行，避免在高位接盘。
从卖方市场到买方市场，公寓或成新宠
市场已经明显从卖方市场转向买方市场。越来越多的买家开始倾向于寻找公寓、集合住宅或小型住宅，因为这些房产的总价相对较低。
在经济不景气、购买力下降的情况下，高昂的月供让许多人望而却步。在美国的一些州，平均月供甚至高达3000美元。洛杉矶等地的月供则更高，轻松超过5000美元。
贷款利率难以下降，购房者面临挑战
房地产金融机构的数据显示，30年期贷款利率很难下降。在利率如此之高的情况下，购房者自然会更加犹豫。
卖方市场难觅，房源增加，选择多样化
最近，越来越多的卖家主动联系房地产经纪人，咨询房产销售情况和价格。这与过去买家主动寻找房源的情况形成鲜明对比。在卖方市场中，卖家最关心的是能否在短时间内以高价售出房产，而现在他们更关心的是房子多久才能卖掉。
如今，房地产市场信息更加透明，买家和卖家都可以通过网络获取大量信息。在十年前，房地产经纪人常常需要扮演教育者的角色，向客户讲解市场情况。但现在，借助搜索引擎和人工智能，人们可以轻松获取各种市场数据和分析报告。因此，当买家或卖家找到经纪人时，他们通常只是希望确认市场一线的实际情况。
卖家们普遍明白，如果房产本身条件完美、地理位置优越，并且定价合理，或许可以在短时间内售出。然而，现实情况往往是，大多数房产都存在或多或少的问题。
对于投资型房产的业主来说，情况可能更加糟糕。许多投资房产在出租后，往往会受到不同程度的损坏。如果想将这些房产重新出售，可能需要花费大量资金进行翻新和维护。
数据显示，美国整体新房上市量增长了5.1%，待售房屋数量增长了14.3%。这意味着市场上的选择非常多，存在缺陷的房产更难脱颖而出。
卖方市场策略：与其被动降价，不如主动翻新
在买方市场中，很难等到理想的买家。即使有很多人来看房，真正的买家可能很少。因此，卖家需要采取更加积极主动的策略。与其等待买家挑剔并要求降价，不如在房产上市前就主动进行翻新和维护，消除潜在的缺陷。
买方市场和卖方市场最大的区别在于，卖方市场中，卖家可以快速地寻找下一个买家，而买方市场中，买家会仔细挑剔房产的各个方面。与其在买家提出要求后再被动花钱，不如提前投资，提升房产的吸引力。
目前，加州的中位房价已经超过88万美元，这对于许多家庭来说是难以承受的。数据显示，到2025年第一季度，只有17%的家庭能够负担得起加州的中位房价。
给买卖双方的建议
对于买家而言，不妨再等等，不必急于出手。目前房价仍然偏高，利率也居高不下，而且房源还在不断增加，这意味着未来可能会有更多选择和更低的价格。
对于卖家而言，现在可能是“午夜的最后一班车”。如果错过了这次机会，可能需要等待下一个市场周期。因此，卖家应该抓住机会，尽快出售房产。
在出售房产的过程中，卖家应该“看大不看小”，关注全局，不要拘泥于细节。最重要的是成功出售房产。如果买家要求维修、提供补贴，或者要求售后回租，卖家可以考虑接受，不要因小失大。尤其是在已经赚取足够利润的情况下，更应该抓住机会离场。
在市场高点出售房产，然后在市场下跌后以更低的价格买入，是房地产市场中最理想的状态。因此，卖家应该抓住现在的机会，尽快出售房产，然后在未来寻找更好的购房机会。
许多卖家希望将大房子换成小房子，或者将大型豪宅换成小型豪华公寓，这主要是为了降低总价，减轻经济压力。许多婴儿潮一代的人也在考虑缩小住房面积，以便为退休生活做准备。
现在是“Last Call”，卖家应该抓住“午夜的最后一班车”，尽快行动。如果买家提出任何妥协要求，卖家可以尽量满足，以促成交易。