大家好，今天我们来聊聊最近香港地产界的一件大事——曾经风光无限的“铺王”邓成波家族，如今却面临破产边缘，这到底是怎么回事？是单纯的投资失误，还是背后有更深层次的原因？
事情要从邓成波家族被入禀高院申请破产说起。想当年，邓成波家族可是被誉为“一铺养三代”的典范，如今第二代就出了问题，真是让人唏嘘。有媒体分析了邓成波家族“输爆厂”的三大致命伤，真的是这三个原因吗？即使避开了这三个坑，结局就能改变吗？
“铺王”的发家史：从霓虹灯到炒楼花
邓成波的经历颇具传奇色彩。他从电灯招牌起家，赶上了70年代香港经济起飞的浪潮，转行做霓虹灯生意，后来又抓住机遇开始炒楼花，赚到了第一桶金。80年代，他创立了成功车行，90年代则正式进军地产市场，专攻炒卖铺位和整合商铺出租，从此走上了“铺王”之路。
70、80年代，香港经济腾飞，只要敢炒铺，谁都能赚得盆满钵满。邓成波也凭借着胆识和机遇，积累了巨额财富，赢得了“铺王”的美誉。
三大“致命伤”？
媒体总结了邓成波家族的三大“致命伤”：
压错楼市复苏的赌注
过去几十年，香港地产市场长期增长，资金泛滥利率又低，内需强劲，造就了“买铺等赚”的神话。邓成波的儿子邓耀声接手家族生意后，继续信奉父亲的这套逻辑，成立星域集团，大举投资商铺、酒店、地皮，甚至发展住宅项目。
然而，实体经济式微，利率急升，内地豪客消失，香港楼市的结构性改变，让“买铺等赚”的模式彻底失灵。邓耀声没能等到楼市复苏，最终导致家族物业大幅贬值，就连浅水湾的自住豪宅都成了银主盘，实在令人唏嘘。
缺乏企业化管理，仍用炒家思维
邓氏家族虽然建立了百亿王国，但仍然沿用炒家思维来运营，缺乏企业化管理。2021年，家族旗下的房产项目多达200项，总值700亿，业务涵盖酒店、餐饮、金融、安老服务、零售等多个领域，但却全靠30多岁的儿子邓耀声一人打理。
据说，邓耀声和父亲仍然保持着传统华人家庭的作风，在餐桌上谈生意，由邓成波点头决定是否投资。这种重人情、凭感觉的决策方式，在企业发展壮大后，显然已经不再适用。
错过疫情早期的重组机会
疫情爆发后，邓成波家族面临巨大的资金压力。他们选择了出售非核心物业，保留传统的商厦和酒店，希望以此来去杠杆，保住核心物业。
但现在看来，这个决策似乎并不明智。近年来市场低迷，即使是优质物业也很难找到买家。
97经验失效？
有媒体采访了地产界大佬施永青，他认为邓成波在97金融风暴时侥幸逃脱，但却没有吸取教训，继续进取投资，最终导致了今天的局面。
但事实真是如此吗？97金融风暴和今天的情况真的相同吗？
| 对比维度 | 1997年亚洲金融风暴 | 2019年至今 |
|---|---|---|
| 危机类型 | 金融风暴 | 结构性经济危机 |
| 香港经济支柱 | 各个行业结构没有问题 | 外贸、船务、零售、酒店等支柱产业共同崩塌 |
| 中国经济状况 | 尚未入世，对香港的拉动作用有限 | 中国经济面临转型，对香港的支撑减弱 |
| 市场复苏动力 | 金融危机后的自然反弹 | 缺乏明确的增长引擎，各行业面临内卷式竞争 |
| 冲击程度 | 主要影响高杠杆投资者，有钱人受影响较小 | 各个阶层均受到冲击，包括有钱人在内的众多企业和个人面临困境 |
| 外部环境 | 亚洲金融风暴，但全球经济相对稳定 | 全球经济下行，地缘政治风险增加 |
在我看来，97金融风暴和今天的情况有着本质的不同。97是金融风暴，而今天香港面临的是结构性的问题。外贸、船务、零售、酒店等支柱产业，都面临着巨大的挑战。更重要的是，03年的复苏，得益于中国入世贸和自由行政策，这种历史的偶然性，很难再次复制。
即使邓成波家族吸取了97的教训，恐怕也难以避免今天的结局。除非他们选择彻底退市，否则在香港整体经济结构面临转变的情况下，很难独善其身。
结构性转变：香港与大湾区的竞争
香港的本质是跟大湾区竞争，人才、生意都在竞争。内卷式竞争下，铺租怎么可能租到那么贵的价钱？ 加上旺角、尖沙咀那些铺租都跌了五成至七成，这样的情况下，没有那么多公司，外资撤资，香港怎么可能翻身呢？
所以说，邓成波家族的爆煲，只不过是香港大环境下的一个缩影。它揭示了香港正在面临的结构性问题，以及传统炒家模式的没落。
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