许多人在购买房产时，首先考虑的是地段，最常问的问题是哪个区值得投资。市场上常流传“蓝筹高价好区”（Blue Chip Suburbs）是最佳选择的说法，但事实果真如此吗？本文将从投资角度，运用数据分析，揭示这一说法背后的误区，并帮助投资者做出更理性的决策。
蓝筹区并非稳赚不赔：两个常见的误解
“蓝筹区”的概念源于股市，被用来营销房产，导致很多人误以为这些区域房价更稳定、升值更好。然而，事实并非如此。
误解一：蓝筹区房价更稳定，升值更好
过去二十年的数据显示，全澳大部分地区（约95%，排除经济单一的偏远地区）的房产长期升值率都非常相似，平均年增长率在6%-7%之间。 贵区、学区、华人区、豪宅区等所谓的“好区”，长期持有下的升值表现并不优于价格较低的地区。 虽然个别情况可能例外，但大数据表明，不同区域的房价涨幅只是存在不同的周期，最终会彼此追赶，回归平均值。例如，过去几年悉尼和墨尔本的房价涨幅远超布里斯班、阿德莱德和珀斯，但这并不意味着未来的趋势会一直如此。
误解二：蓝筹区需求更大，风险更低
高价位地区房价的波动通常更大，风险也相对较高。这并非个别城市现象，而是普遍规律。CoreLogic的数据显示，不同价位房产的涨跌走势存在差异。在市场调整期，高价位房产（Upper Quartile）下跌幅度通常大于中低价位房产；而在市场回暖时，高价房产反弹力度虽然也更大，但风险也更高。 低价位房产（Lower Quartile）则更少出现大幅下跌，波动更小，风险也更低。
数据对比：悉尼、墨尔本不同区域房产十年表现
为了更清晰地展现不同区域的房价表现，我们选取了悉尼和墨尔本的部分区域作为样本，数据来源于On the House网站（基于CoreLogic数据）。以下并非投资建议，仅供参考：
悉尼:
| 地区 | 房屋中位价 (澳元) | 十年涨幅 (%) | 年均复合增长率 (%) |
|---|---|---|---|
| Manly | 300-400万 | 73.5 | 5.65 |
| Chatswood | 300-400万 | 53.7 | (数据缺失) |
| Eastwood | 255万 | 65.9 | (数据缺失) |
| Baulkham Hills | 183万 | 84.6 | 6.35 |
| Auburn | 约140万 | 77 | (数据缺失) |
| Bankstown | 约140万 | 77 | (数据缺失) |
| Penrith | 90-100万 | 63.7 | (数据缺失) |
| Campbelltown | 90-100万 | 76 | (数据缺失) |
| Albury | 72.8万 | 114.5 | 7.94 |
| Nowra | 62.8万 | 85.5 | (数据缺失) |
| Dubbo | 54.6万 | 83.8 | (数据缺失) |
| Lismore | 47.9万 | 65.8 | (数据缺失) |
墨尔本:
| 地区 | 房屋中位价 (澳元) | 十年涨幅 (%) | 年均复合增长率 (%) |
|---|---|---|---|
| Balwyn | 200多万 | 30-35 | (数据缺失) |
| Camberwell | 200多万 | 30-35 | (数据缺失) |
| Doncaster | 100多万 | 20-30 | (数据缺失) |
| Mckinnon | 100多万 | 20-30 | (数据缺失) |
| Mornington | 144万 | 71.1 | (数据缺失) |
| Frankston | 76.5万 | 76 | (数据缺失) |
| Meadow Heights | 约60万 | 70-74 | (数据缺失) |
| Dallas | 约60万 | 70-74 | (数据缺失) |
| Geelong West | 82.2万 | 76.5 | (数据缺失) |
| Bendigo | 57.6万 | 60.9 | (数据缺失) |
| Ballarat East | 48.4万 | 66.9 | (数据缺失) |
| Moe | 37.4万 | 119.9 | (数据缺失) |
从数据中可以看出，即使是传统意义上的“蓝筹区”，其十年涨幅也并非始终优于其他地区，甚至一些价格相对较低的地区，其涨幅可能更高。 此外，偏远地区的涨幅也与大城市地区不相上下。
理性投资，避免主观臆断
“蓝筹区”之所以被许多人追捧，很大程度上是因为人们的主观偏见，将个人感受强加于市场判断。 例如，认为“贵区配套好，就业机会多”，而“便宜区没人想住”等说法缺乏数据支撑。 作为投资者，应避免主观臆断，理性分析数据，根据自身财务状况和投资目标做出决策。
对于那些希望建立低风险、被动收入房产投资组合的投资者来说，“蓝筹区”未必是最佳选择。在升值潜力相近的情况下，高价房产在持有过程中的风险和波动更大。 选择适合自身情况的房产，并充分评估风险，才是成功的关键。 记住，适合他人的投资方案，未必适合你。