加州楼市崩盘前兆？华人区房价逆势疯涨，谁在火中取栗？

今年加州的房地产市场，用“危机”两个字来形容，真是一点都不过分！挂牌的房源像泄洪一样暴涨，买家却集体消失，这种冷清程度，可不是简单的市场降温，而是每年春夏季节都不该出现的异常现象，极有可能是楼市崩盘的前兆！

数据显示，从去年4月份开始，加州待售房屋数量已经飙升了51%！照这个速度下去，明年加州的房源数量，绝对会打破2018年创下的历史记录，成为近10年来挂牌房源最多的一年！更可怕的是，有分析指出，从2023年中开始，加州公寓和House的销售量，甚至低于2008年金融危机时期！这意味着，房源增加的势头，短期内根本停不下来，而低迷的销量，正在让整个加州楼市持续失血。

虽然目前加州的房价还算稳定，但库存持续积压，供需严重失衡，迟早会对房价产生巨大的下行压力，让市场局势进一步恶化。

今天，我们就来聊聊加州楼市的现状和未来趋势，帮大家理清头绪：

• 第一章：5月份最新数据，库存暴涨的真相是什么？
• 第二章：为何华人区房价越涨，越有人买？
• 第三章：加州各区域分化严重，哪里值得关注？

如果你正在考虑是否买房、投资房产、进行资产配置，或者想了解加州房市的风险，这篇文章绝对能帮你更理性、更全面地看待整个市场。

库存暴涨，市场暗流涌动

房地产市场的反应速度，不像股市那么快。但关键是，库存正在慢慢堆积，房子卖不出去。当库存超过某个临界点，市场情绪就会急转直下，房价出现拐点。回顾历史，每次房市崩盘，基本都是在猛涨之后突然暴跌，贪婪、恐惧和恐慌性抛售，是罪魁祸首。

房地产和股票不同，它的流动性很差，一旦入市，很难变现。正如巴菲特所说，市场是由三种人推动的：创新者、模仿者和最后冲进去的傻瓜。最开始，有人赚钱，邻居跟着买，怕自己落后，大家一窝蜂冲进去，房价暴涨。然后，大家开始担心，明年是不是会更贵，再加上中介的怂恿，银行放宽贷款利率、降低首付，买房的人更加着急。无形之中，低门槛的贷款，助力了泡沫的形成，也让崩盘来得更快。

不得不承认，房市上涨，其实是人性和金融共同推动的。人性的贪婪、模仿、跟风，以及各种金融因素，共同作用，最终形成了我们看到的楼市盛况。

疫情之前，很多人通过买卖房屋赚了大钱。比如，2020年加州房价中位数只有60万美元，但到了2022年，两年内就涨到了77.5万美元！很多朋友和邻居，用不到10万的首付，就赚了20万！看到大家通过买房赚钱，压力自然就大了。

“有房才有身份、才有安全感，孩子才能上好学区”，这种观念深入人心，也推动着许多人加入购房大军。很多人因为害怕错过机会，认为房价不会跌，不买房就亏了，从而忽视了经济衰退和泡沫破裂的风险。尤其是在南加州，过去13年房价几乎每年都在涨，大家已经习惯了房价只涨不跌，忘记了“出来混，迟早要还的”。

华人区房价，为何越涨越有人买？

最近，美国推出新的税收和关税政策，股市和债券立刻做出反应，那么房市呢？

先来看数据。2025年3月，美国房价中位数是43.1万美元，比2月份增加了1.5%，同比去年增加了2.5%，说明房价还在涨，并没有崩盘，也没有变便宜，买房压力依然很大。再看成交量，过去一年下降了3%左右，这并不意外，意味着房价高、利率高，买家开始观望，大家都在耗着。也就是说，过去一年的市场情况是：贵的也不跌，想买的不敢买，想卖的也不挂牌，市场陷入拉锯战。

如果看今年的供应，房源比去年多15%，虽然库存处于回升状态，但还没达到疫情前的水平，这也解释了为何房价还能撑得住。同时，现在有27%的房价是高于挂牌价成交的，不算疯狂，也没有冷到买家市场，整体还算平衡。

利率方面，5月份30年固定贷款利率在7%左右，确实很高，对买家来说是个很明显的门槛。未来怎么走，还要看经济、政策和美联储的变化。从最新预测数据来看，市场普遍认为6月美联储不会降息。如果联邦基准利率在4.25%到4.5%左右，降息的概率非常小，所以短期内我们无法指望降息来救市，毕竟通胀还没被压住。在这种通胀高、经济不差的环境下，房贷利率要继续下降，难上加难。

加州各区域分化严重，哪里是坑？哪里是金矿？

未来的两到三年，房地产市场会非常依赖不同的地区。不同行政区、不同城市之间的差异会非常明显。

• 南加州：
  • 橙县（Orange County）：房价远超加州平均水平。2022年房价高点时，橙县中位数在97万美元左右，而现在已经突破120万美元，加州整体房价还在79万美元左右。这说明像橙县这样需求强劲、生活品质高的地区，房价还在持续上涨，买家也在积极入市，其中不乏全现金买家。橙县是亚裔投资者主导的地区，亚裔人口占比超过40%，尔湾更是超过43%。原因在于，安全和教育因素，让亚裔在此聚集。2024年，橙县房价中位数几乎比全美均价高100万美元左右，现金支付比例也高于全美平均水平，反映出当地买家的资金实力。同时，尔湾地区约66%的人拥有本科以上学历，亚裔企业年收入超过200亿美元，创造了9.6万个工作岗位。虽然全美房价收入比在7左右，但尔湾最富地区的房价收入比甚至高达25！收入增长完全滞后于房价。很多人并非通过工资买房，而是依靠海外积蓄或资产转移。亚洲投资潮、大量现金买房、优质房源稀缺，再加上规划失控，房价仍有上涨压力。
  • 洛杉矶（LA）：在2022年以前经历了强劲上涨，但在高点之后，价格整体下跌，现在房价中位数已经下降到100万美元以下。也就是说，橙县房价在增长，而LA的房价却在下跌。再次说明，房价非常依赖地段！

• 湾区：我们整理了过去三年旧金山县、圣马特奥县、圣克拉拉县和阿拉米达县的数据：

  • 旧金山（San Francisco）：科技和金融中心，土地稀缺，建筑高度受限。现在较好区域房价中位数在165万美元左右，需要家庭年收入42万美元才能负担。本地只有20%的家庭能负担得起。
  • 圣马特奥（San Mateo）：聚集了Meta、Oracle等富裕社区，房价是全州最高的。在此购房需要年收入50万美元以上，本地可负担率在17%左右。土地开发受限，高科技财富和海外资金共同推动房价增长。
  • 圣克拉拉（Santa Clara）：硅谷核心区域，包含Apple、Alphabet等科技巨头和大量亚裔移民，亚裔占比超过40%。但家庭收入中位数只有15.9万美元，要负担180万美元左右的房价，年收入至少要达到47.8万美元。高薪岗位和住房供给失衡，华人和其他亚裔买家非常活跃，全现金或大额首付交易常见。
  • 阿拉米达（Alameda）：包含奥克兰、伯克利和弗里蒙特等地区，经济多元，包含港口物流、制造业和科研等。房价涨势低于南湾和半岛，但大量通勤族和硅谷外溢需求，也吸引了大量高收入人群聚集。

  我们可以用表格来更清晰的比较一下不同区域的房价和收入情况：

如果总结一下湾区的情况：

• 南湾：科技繁荣和亚裔买家的支撑，房价刚性上涨，可负担性危机最深。
• 旧金山：核心区房地产稀缺，非核心区转向Townhouse。
• 东湾：以价格洼地吸引亚裔扩张和转移。

这三个地方的房价都有中长期上涨惯性，现在的阶段更像是在观望和试探。加州房价确实比美国其他地区更稳健，但库存激增、就业压力、AI带来的变化和利率走高的隐患依然存在。

未来的两到三年，市场走势将取决于大盘经济和政策调整，尤其是失业率和利率的变化。别忘了，房地产市场不会永远一帆风顺，区域性的分化只是放大了风险的不同面向，即使一些区域表现不错，也无法完全抵消整体风险积累的影响。