你还在辛辛苦苦存钱，指望银行那点利息跑赢通胀？别傻了！真正的财富高手，早已跳出这个局，玩转房地产，实现令人瞠目结舌的“无限回报”。今天就来揭秘房地产投资界高手们最爱的游戏规则，让你明白，为什么那些地产大亨们，比如特朗普、格兰特·卡多内、罗伯特·清崎，都对房地产情有独钟。
金融系统的运作真相：你的钱都去哪儿了？
我们把钱存进银行、买保险、交养老金，看似稳妥，实则进入了一个庞大的金融系统。这个系统的运作逻辑非常简单：你存的钱，会被银行拿去投资，比如房贷、车贷、信用卡贷款等等。银行给你1%左右的利息，然后把你的钱以更高的利率贷出去，赚取中间的差额。
换句话说，钱本身不会生钱，必须有人拿钱去投资项目，才能产生利润。而银行，就是那个帮你把钱借出去投资的角色。他们会严格审核借款人的资质，确保项目靠谱，自己才能躺赚。所以，你以为把钱存起来很安全，实际上只是把钱交给了银行去投资。
更惊人的是，银行借出去的钱，远远超过客户存进去的钱。这要感谢部分准备金制度，甚至一度降为0，银行可以无限放贷，简直就是“放水救经济”。这也就意味着，银行的安全性并没有我们想象的那么高。一旦遇到经济危机、资产缩水，再出现挤兑，整个银行体系瞬间就会崩塌。
所以，把钱存在银行，永远分不到投资产生的利润，连通货膨胀都跑不赢。真正能赚大钱的人，懂得跳过银行，直接投资那些实实在在的资产，投资真正产生利润的源头。
房地产投资的最高境界：无限回报
在房地产投资中，最理想的项目不是地点最好、利润最大的，而是可以实现“无限回报”的项目。这种项目回报没有上限，而且很多收益还不用交税！这听起来是不是像天方夜谭？其实，秘密就在于“再融资”。
再融资是房地产投资中最有趣、最强大的操作，也是普通人和高手之间最大的差距。通过现金再融资，可以轻松把收益翻倍，甚至做到无限回报。
举个例子，你以5000万美元的价格买入一栋公寓楼，贷款75%，也就是3750万美元，剩下的1250万美元是你的股本资金。银行的贷款金额是根据你每年的净收入（NOI）决定的。假设当时的NOI是300多万美元，按照6%的资本化率计算。
扣除贷款后，你每年大约有8%的净现金流回报。更棒的是，这栋楼还能带来巨额的税务抵扣。假设你一共投资了1250万美元的股本资金，账面上可以暴损1000万美元，而实际上你口袋里的现金流却源源不断地进来。这样一来，你的投资收益基本上都不用交税，甚至可以把你额外的其他收入也拿来抵扣。
当你开始慢慢改善这栋楼，比如升级公寓单元、重新装修厨房和浴室、更换新的洗衣机和烘干机，或者刷新物业外墙、重做游泳池、健身房、装修大厅、升级门禁系统等等，这些改动虽然成本不高，但能够让租金提升，大大提高公寓的价值。
通过这些运作，4年后整栋楼的NOI从之前的300万美元提升到400万、500万美元。这时，你就可以找银行重新评估贷款。银行根据新的NOI估值，从5000万美元提高到7000万美元，愿意给你75%的贷款，也就是5250万美元。
于是，你就可以拿着这笔钱，先还掉当初借银行的3750万美元贷款，然后还了你和合伙人、投资人放进去的1250万美元股本资金。最后，你还多出来200多万美元现金可以自由支配！更爽的是，这笔钱还是免税的！
到这里，你当初投入的所有资本金就已经全部拿回来了，这就是所谓的“无限回报”。因为你的本金早就回来了，而这栋楼还是你的，继续为你生钱，源源不断地带来现金流，同时物业的增值收益，通通都是你的。而且账面上还可以继续折旧，合法免税。
如果等到后面市场上涨，资本化率降低，租金也上升了，你把NOI从400多万提升到500万、600万，银行估值也跟着上升到8000万、9000万，甚至一点几个亿。这时，你又可以再跟银行去贷款，比如重新贷出来6000万、8000万，再拿一轮的现金分红。这些通过债融资拿到的钱，还不用交税，是免税的现金，因为它属于债务而不是收入。
所以，理论上，你可以一次又一次地这样操作，每次都可以拿到更多的现金，而且都是不用交税的。这就是真正厉害的房产投资：用资产去生钱，用债务去套现。
危机，也是财富转移的机会
当然，这只是最理想的状态，并不是说随随便便你就可以轻松做到。在市场环境好的时候，实现起来会容易很多。但是在当前经济动荡、利率高企，甚至面临经济衰退风险的环境下，很多地产的价值不但不增值，还在贬值。
商业房地产市场，很多资产价格已经出现比较大幅度的下跌。虽然现在不是好的收获季节，但却是最好开始播种的时候。等到后面市场开始慢慢恢复的时候，就是你收获的季节了。
房地产投资里面有很多策略，隐藏着很高利润的潜力，但是需要提前规划布局，需要时间。在经济萧条的时候，更容易低价买入好资产。
| 时间点 | 机会类型 |
|---|---|
| 现在 | 播种 |
| 经济萧条时 | 低价买入优质资产 |
| 市场恢复时 | 收获 |
你担心衰退财产缩水吗？每次经济衰退，财富不会凭空消失，只会发生转移。聪明的投资人早已开始悄悄布局，趁此机会，成为财富转移中获益的一方，而不是被收割的一方。每次经济周期后，贫富差距又会拉开好几个量级。
所以，房地产里面的债务，其实是它最大的优势。而普通人一听借钱就害怕，觉得贷款风险高、负债太恐怖了。但富人从来都不怕借钱，因为他们明白，真正的问题不是贷款，而是你有没有认清你买的资产的实际价值。真正让人恐惧的不是债务，而是你不确定你的投资对不对，你对自己没信心。
比如，我买公寓，我信任的是这栋楼每个月能够产生实打实的收入，我信任我们能够给这栋楼带来更强的增值。所以不仅不会害怕债务，债务反而成了放大财富的最强助力。
真正的投资高手，永远都是信任投资的资产，懂得利用好一切可以利用的金融工具和资源，还有经济趋势，而不会单纯的只是恐惧负债。
错过了 2008 年，错过了 2020 年，一定不要错过未来的地产暴利机会！
结语
希望今天的分享能让你对房地产投资有更深的理解。记住，真正的财富不是靠死工资，而是靠资产升值和合理的财务规划。如果你也想玩转房地产，实现财富自由，现在就开始学习，抓住未来的机会！