澳洲的房市最近有点火爆！自从四月份各大城市房价开始全面上涨之后，五月份更是延续了这股强劲势头，几乎所有地区的房价都出现了新一轮的上涨。这背后的原因是什么？未来的房市又将如何发展？今天就来跟大家聊聊澳洲房市的最新动态，希望能帮到正在观望的你。
减息预期强烈，买家信心大增
这波房价上涨，一部分原因是受到了减息的影响。市场上普遍认为，未来几个月澳洲央行可能会继续减息，这直接导致了买家信心的增加。毕竟，贷款利息降低了，买房的压力也就相对小了一些。
当然，影响房价的因素有很多，减息只是其中之一。想要更好地把握市场动向，还得仔细分析各个城市和区域的具体数据。
澳洲八大首府城市五月房价表现一览
悉尼：高价房产领涨，冬季市场或降温
悉尼五月份整体房价上涨了0.5%，过去三个月上涨了1.1%，过去一年也上涨了1.1%。虽然房价有所上涨，但目前的中位价仍然比去年9月份的高位低0.3%。
具体来看，悉尼的独立屋（House）保持了和过去两个月相似的涨幅，单月上涨了0.4%。而公寓（Units）虽然这个月也上涨了0.5%，但就过去半年的趋势来看，其实属于平盘，上下浮动并不大。目前悉尼独立屋的中位价达到了$1,486,373，而公寓的中位价为$859,811。
从区域来看，悉尼房价的涨幅主要还是由高价位区域引领的，过去三个月的涨幅达到了1.2%。涨幅最明显的区域有 North Strathfield, Rodd Point, Abbotsford, Concord West 以及 Hornsby，光过去三个月就已经上涨了 6%-9%。
值得注意的是，悉尼的房源供应量这个月突然增加，达到了今年开年以来的最高水平。而需求方面，房屋平均出售的时间比上个月慢了，达到了36天。2月份宣布减息之后，确实对悉尼的市场起到了一定的刺激作用，但是踏入冬季，这个活跃度是否会继续减弱还有待观察。
墨尔本：中低价位房产受追捧，供应增加或成阻力
墨尔本五月份整体房价上涨了0.4%，过去三个月上涨了1.2%，但过去一年仍然下跌了1.2%。房价中位价比3年前的高位依然低4.5%。虽然房价有增长，但是目前的上涨趋势并不是非常明显。
和悉尼不同的是，墨尔本引领房价上涨的主要是中低价位区域，过去三个月上涨了1.5%。涨幅最明显的是东南的 Frankston 周边，三个月涨幅超过 5%。
供应方面，墨尔本的房源供应量在4月份因为假期缘故减少之后，这个月又增加不少，已经达成了一个货源越来越多的趋势。需求方面，房屋平均出售的时间需要 36 天，虽然和上个月一样，但是可以看到好的趋势形成了。加上 Vendor Discount 越来越少，能够反映市场的需求明显增加。但是墨尔本的供应如果持续上涨的话，会令房价反弹的力度受阻。
布里斯班：供不应求，房价加速上涨
布里斯班整体房价的涨幅再一次加速，单月上涨0.6%，过去三个月上涨1.6%，过去一年上涨7.1%。房价是历史高位。
独立屋和公寓都明显加速上涨，尤其是公寓的力度更大。这个趋势其实已经从去年年初开始了。在可预见的未来，布里斯班的低价位 Townhouse 应该会成为引领上涨的最大类别。毕竟，布里斯班的独立屋中位价已经超过了一百万，连公寓的中位价都已经超过$70万，仅次于悉尼了。
从区域来看，无论是低中高价位房产，全部都有明显加速上涨的趋势，特别是低价位房产，过去三个月已经上涨 2.5%。表现最突出的目前是北边的 Kippa-Ring 和 Redcliffe 一带，过去三个月上涨 4% 以上。
与悉尼和墨尔本不同的是，布里斯班的房源供应量并没有增加，反而还越来越少，比过去5年平均少了20%以上。而需求方面，它的州际移民数量依然是全国最多，导致普遍房屋平均出售时间一直维持在极低的 30 天以内。
阿德莱德：低价房产表现亮眼，市场持续看涨
阿德莱德整体房价单月上涨0.4%，过去三个月上涨1.3%，过去一年上涨8.6%。房价继续是历史高位。和布里斯班相似，房价有加速增长的迹象，并且公寓的涨幅较为明显。
随着独立屋的可负担性越来越差，Townhouse 也在过去一年当中越来越受买家欢迎。目前独立屋的中位价来到$882,157，而公寓中位价首次突破$60万。
从区域来看，低价位的物业依然表现最好，过去三个月上涨 1.7%。表现最出众的有 Linden Park 以及 Burnside 附近一带。供应方面，阿德莱德市面上的房源供应量有增加的现象，但是依然比过去正常数量少 30% 左右，严重缺货。需求方面，自减息以来，房屋平均出售时间开始越来越短，在5月份又重新回到 30 天以内，显示买家活跃度又开始增加。
珀斯：减息助力，房价加速增长
珀斯整体房价单月上涨0.7%，是五大城市当中最高，过去三个月上涨1.6%，过去一年上涨8.6%。房价继续是历史高位。很明显自减息以来，珀斯的房价已经开始加速增长的趋势。
独立屋的反弹幅度更大，但是不难看出，和布里斯班和阿德莱德相同，公寓的增长依然领跑。目前独立屋中位价已经达到$848,980，已经逐渐丧失可负担性。公寓中位价已经达到$607,022，已经在追赶墨尔本的公寓价位了。
从区域来看，低价位房产三个月达到 2% 的涨幅，而高价位房产摆脱之前的疲弱，随着减息也有不错的反弹。供应方面，珀斯的房源供应量和阿德莱德一样，有上涨的趋势，但是比正常的整体数量依然少了20%左右，属于严重短缺。而在州际移民比例上和布里斯班齐名，所以需求目前还是非常强劲。平均的房屋平均出售时间是非常夸张的 16 天左右，是全国最快的。
霍巴特：缓慢复苏，未来仍需观察
霍巴特房价单月上涨0.6%，自去年以来第一次连续两个月上涨。过去三个月上涨0.9%，过去一年比过去两个月的数据拉回到上涨1%。但是房价依然比3年前的高位低10.5%。
独立屋依然是主要上涨的因素，但是很难看到一个明显的趋势形成。霍巴特 House 的中位价目前是$715,165，而 Units 中位价维持在$537,100。
不过过去三个月House的表现，有不少区域恢复上涨状态了。整体房价上涨是由中低价位房产主导的。供应方面，霍巴特的房源供应量依然不乐观，大趋势还是供应在增加，不过增加的速度过去几个月放缓了一点。需求方面，明显相对其他城市较弱，房屋平均出售时间目前超过传统标准 40 天，将近 50 天。
达尔文：爆发式增长，但需谨慎
达尔文整体房价单月上涨了1.6%，继续领跑全国。过去三个月上涨4.3%，过去一年上涨3.9%。房价比11年前的高位只低1.7%了，很有可能在下个月开始，达尔文房价就会创出历史高位了。
独立屋领跑的力度开始加强，上涨的周期大概已经开始小半年左右了。目前House 中位价达到$612,640，依然是全国最可负担的。而Units 中位价达到$378,298，也是全国最便宜的。
从区域来看，无论是低中高价位，都有大致相同的表现，三个月已经上涨 4% 以上了。供应方面，明显看到放盘数量持续快速减少。对应需求方面，房屋出售的时间也在持续加快。这就是典型的一个爆发周期的现象。
堪培拉：平稳过渡，难见明显起色
堪培拉整体房价单月上涨0.4%，过去三个月上涨0.5%，过去一年整体下跌0.7%。房价比3年前的高位还是低6.4%。堪培拉的房价也是在过去两年一直上下浮动 0.5%，已经平盘一段时间了。减息之后虽然有点起色，但是很难判断是否会进入一个开始反弹的周期。
目前House 中位价达到$975,387，而Units 中位价达到$594,769。过去三个月低中高价位房产，都浮游在 0.5% 左右。供应方面不是很乐观，放盘数量增加的趋势是十分明显。需求方面，房屋平均出售时间比较疲软，在接近 50 天左右。
投资者占比过高是风险信号？达尔文楼市要谨慎？
虽然达尔文的房价涨势喜人，但也存在一些风险因素需要考虑，其中之一就是投资者占比过高。数据显示，达尔文目前投资者的占比达到了42%，比过十年平均20%多，多了接近一倍。
投资者多了会导致出租的供应大幅增加，长远来说会令租金难以持续稳定上涨。另外，如果出现失业率飙涨，或者政策改变导致人口流失，或者大量投资者抛售，房价就会出现大幅波动。
当然，这并不意味着达尔文的房市一定会出现问题，只是提醒大家在投资时要更加谨慎，充分了解市场情况和潜在风险。
澳洲房市后市展望：稳定上涨可期
澳洲央行预料接下来通胀应该会维持在目标范围以内，就业市场将逐步放缓。它们预测失业率到年底将上涨到 4.3%，GDP 涨得慢。鉴于这些因素，市场普遍预测澳洲央行今年还要继续减息。加上供应严重不足的情况下，后半年澳洲房价没得跌，应该还会稳定上涨。
总的来说，澳洲房市在减息和供需关系的影响下，呈现出普涨的态势。当然，每个城市和区域的情况都有所不同，投资者需要根据自身的需求和风险承受能力， carefully选择适合自己的市场。