大家好，今天跟大家聊聊最近美国房地产市场，特别是阳光地带，像佛州、德州这些地方的情况。最近不少媒体都在唱衰这些地方的房地产，说房价要大跌。房价下跌本身并不可怕，毕竟没有只涨不跌的房价。就像过去几十年一直上涨的中国大陆房地产，现在不也开始下跌了吗？这并不奇怪，因为投机机会没了，投资价值也降低了。
在美国的阳光地带，比如佛州、内华达州、亚利桑那州、乔治亚州，在之前经济危机的时候，房价也直接腰斩。拉斯维加斯的房价甚至跌到了谷底。但是，当时这些地方虽然跌得厉害，租金却没有怎么跌，投资房子的持有成本也不高。所以，即使在高位买入，只要房子不卖就不算亏。当时抛售房子的，大多是自住房的房主，因为还不起贷款。
比08年更严峻的挑战
现在的情况比之前更加复杂。现在的自住房房主，即使还得上贷款，也可能因为其他的持有成本越来越高而被迫卖房。比如地产税、保险、HOA费用等等。前几年买房的时候，可能还能负担得起，现在却越来越难以承受，只好把房子抛售。
这种自住房房主因为持有成本大涨而扛不住压力的现象，上次金融危机时是没有的。因为上次通货膨胀的压力不大，房价降了，其他压力都没有变化。抛售房子的唯一原因就是还不起贷款，或者投资没现金流了。
这次高位买房时，买家压力更大，不管是自住房屋主还是投资者。这两年因为持有成本的增加，房子的持有成本每年都要多花成千上万美元。两年前还能勉强负担，现在可能就撑不住了。而且，现在又有房价下跌的压力，这些房主只好抛售房子。
对于投资者来说，前两年买房的时候虽然在高位，但多少还有点现金流。但是，这两年通货膨胀大幅上升，现金流变成了负数，每年都要倒贴成千上万美元。本来投资房应该是被动收入，现在却成了烫手山芋，捂不住也出不了手。
阳光地带三大城市案例分析
为了更好地说明这个现象，我们通过三个阳光地带的案例来看看结论。这三个案例分别位于奥兰多、坦帕和拉斯维加斯。这些城市都有共同的特点：
- 在之前的金融危机时，房价都暴跌，跌幅都在50%以上。
- 疫情期间，这些地方的房价又暴涨，涨幅也都在50%以上。
- 现在在这里买房，基本都没有现金流了。
案例一：奥兰多Champions Gate附近Bear's Heaven新楼盘
- 房价：约42万美元
- 租金：2500美元/月
- 地税：房价的1%（较低，因为没有CDD）
- HOA费用：151美元/月
- 保险：2500美元/年
如果贷款25%，贷款利率7%，贷款30年，每月贷款费用为2096美元，每年25152美元。加上地税、HOA费用和保险，年总支出为33664美元，但年出租收入只有3万美元，每年负现金流3660美元，每月倒贴300美元。
案例二：坦帕Eports Lagoon网红市区
- 房价：约42万美元
- 租金：2590美元/月
- 地税：房价的2%（包含CDD费用）
- HOA费用：250美元/月（包含Lagoon费用）
- 保险：2500美元/年
同样贷款条件下，每月贷款费用为2096美元，每年25152美元。加上地税、HOA费用和保险，总支出为39052美元，但年租金收入只有31080美元，每年负现金流7972美元，相当于每月倒贴660美元。这还没算空置期和维修费用。
案例三：拉斯维加斯Enterprise新兴开发区
- 房价：约42万美元
- 租金：2350美元/月
- 地税：4169美元/年（约为房价的1%）
- HOA费用：57美元/月
- 保险：1200美元/年
同样贷款条件下，每月贷款费用为2096美元，每年25152美元。总支出为32205美元，年租金收入为28200美元，负现金流3105美元。
数据对比
| 项目 | 奥兰多 | 坦帕 | 拉斯维加斯 |
|---|---|---|---|
| 房价（约） | 42万美元 | 42万美元 | 42万美元 |
| 月租金 | 2500美元 | 2590美元 | 2350美元 |
| 年负现金流 | -3660美元 | -7972美元 | -3105美元 |
从这些数据可以看出，即使是阳光地带，不同城市的投资回报也大相径庭。坦帕的现金流状况最差，拉斯维加斯相对较好。
结论与建议
这次美国某些地方的房地产现状令人担忧，特别是那些持有成本比较高的地方。因为这次不但有房价下行的压力，还有租金下行的压力，以及房子持有成本大涨的压力。后两个压力是上次金融危机时没有的。
所以，在阳光地带持有成本高的地方投资要千万小心！这次就和大家分享到这里，希望对大家有所帮助。