上海楼市要起飞？别高兴太早，资深玩家刀哥揭秘“断层错觉”！

最近上海楼市有点热闹，徐汇滨江的新房价格又上去了，不少朋友都来问，下半年上海房价是不是要涨？是不是要起稳反弹了？今天就来扒一扒这背后的逻辑，小心陷入“断层错觉”！

新房和热门板块确实是有小幅反弹，6月份二手房成交数据也还不错，但这里面的门道，一般人真看不明白。是谁在拉高整体的天花板？无疑是那些持续冒头的“地王”。地块刚出让，就把周边的次新房价格都带动起来了。

但要注意，现在新出的四代、五代房子，大部分不在普通老百姓手上。老百姓手里更多的是十几年前的老破小。就像股市的板块轮动一样，这一波上涨，可能和你手里的老破小、次新房都没太大关系。

上涨的逻辑是什么？谁在背后推波助澜？

听听楼市“死多头”怎么说：“现在就是死都不卖房，谁降价谁就是韭菜！一线强二城市房价这轮一定会翻倍！” 听起来很激动人心，但仔细想想，他说的是“优质资产”。什么是优质资产？这可是一个很灵活的话术。真正核心地段的精华区域，或许还能涨，不涨也能稳住，但那些房子，你根本买不起！3000万以上的才算豪宅。

上海的“地王”八年翻了一倍，所以你手里的“优质资产”也要拿住，未来至少翻一倍？现在卖就是傻？听起来好像有道理，但想想看，15年前上海人手里的房子，七八十万、一两百万的，现在都能卖一两千万，翻了多少倍？这是因为整体发展，人口红利、货币宽松和城市扩张带来的。大部分老破小，现在卖还是能赚好几倍。地价翻一倍，只不过是估值稍微回复一点，有个托底，可能跌不深了。

下半年都在说涨，房地产板块股市也涨了不少。逻辑是什么？成交量稍微收缩，市场反而觉得是好事，上面可能会出更激进的政策，比如解限购、解限售。

别盲目乐观！真正的行情还没到

现在说是底了吗？K线图上还没完全走出金叉。从17年的高位一路下跌，跌到现在，说不定能有一波反弹，但时间段也就是到明年第一季度。

为什么会有这几个月的空档期？因为最早从2020年开盘的新房，当时还是老的三年限售政策，满三年就可以上市交易。只有小部分热盘是五年限售。而从2021年3月3日起，开盘的新房，认购比例超过130%的，就进入五年限售新规，合同网签后要五年才能上市。

20年的房子，三年限售，23年就能卖。23年、24年、25年，现在已经消化得差不多了。这是老的次新房。而21年的次新房，五年限售，要到26年3月份才能解禁。当时大虹桥板块有很多“天命之子”，积分比例超过130%，买在高位的这帮人，确实是有点亏。

老破小将面临更大挑战

总量大概在3万到4万套，而且是比较好的次新房，人车分流、车位充足、外墙是干挂石材，看上去更高端。如果这些房子上市，是不是又要挤占老百姓手里的老破小的赛道了？年轻人肯定更喜欢次新房。

老破小的价格，说句实话，还没有跌到一个合理的估值，现在正在价值回归的路上。跌到什么时候？跌到你的租金大概三五千，大量新进入上海的年轻人能够接受这个租金的时候，老破小的租金回报率维持在1.8%左右，或者2%左右，就差不多能进入到一个维持的位置。

你的房子现在值多少钱？

看看你现在的租金回报率是多少？如果租金六七千，那可能离底线还远。现在上海的工资收入七八千、一万块，租个三千五千是极限了。如果工资能涨，这个底线才能维持住。

上海的上限是没有顶的，新房都上亿，看着喜欢吗？喜欢，可是算算购买年限，按自己的工资收入，可能要两辈子三辈子都买不起，也仅限于看看。自己年收入大概在20倍左右的房子，现在很多人工资1万左右，家庭2万，20倍就能买400万左右的老破小。

这两年持续受到打击的是中产家庭，年收入大概在50万左右的，乘以20，对应的房价就应该在1000万到1500万。现在最受伤的就是1000万左右的房源。普通人三五百万的房子还能顶住，但中产的房子跌得比较快。

如果收益率还在1.8%或者2%，那已经看不到了。一两千万的房子，已经看不到租金回报率在1.8%了，都跌到1.6%。徐汇滨江那些高房价新盘，租金回报率更吓人，跌到1.4%，说明稀缺资源，大家能够忍受较低的租金回报率，去赌未来的波段行情，或者就是喜欢这个位置，买了自己住，那就无所谓价格了。

徐汇滨江这些地方贵的地方能涨，也有它的道理。

下半年投资房产，真的能赚到钱吗？

在下半年的空涨期里面，实体房子买了投资，要往上涨，可能吗？房地产是低周转，交易周期很长，而且交易的磨损、摩擦损耗相对较高，要付契税，还有中介费。不可能短短半年从这里面赚钱。明年到了第二季度，新盘大量解限购上来，行情还不好说。

最多能投资的就是房地产板块。什么情况下值得布局房地产板块？就是你刚把手上的房子卖掉，又怕下半年涨起来踏空了，那就买一点房地产ETF。这个地方本身也是一个相对比较低的位置，流动性也好，涨上去了，你在房地产ETF里面也能对冲一部分风险。

如果真的下半年上海的房子有一波上涨，你在房地产ETF里面，也不至于亏掉，不至于垂胸顿足、懊悔、苦恼，房子涨起来了，家里面开始要闹矛盾了，老婆老公开始要互相埋怨了，那你赶紧配置一点房地产ETF。

一定比实际在手的房子涨幅要高，这是肯定的。涨个5%、10%很有可能，但是你手上老百姓手上的房子，你要买进去，下半年涨10%抛掉，这是绝迹没有可能的。

总而言之，上海楼市看似热闹，实则暗流涌动。别被表面的“涨价”迷惑，看清背后的逻辑，才能避免踩坑！

不同价位房产面临的挑战：