在美国，房产投资如何才能实现最大化的收益，并且合理避税呢？今天就来揭秘四个卖房零交税的妙招，让你的财富像滚雪球一样越滚越大。但要注意，每个方法都有严格的条件，一步走错可能面临巨额税单。
自住房免税额：最高50万利润免税！
第一个方法，也是最常见的，就是利用自住房的免税额。只要房子是你的主要居所，卖掉后就能享受一定的利润免税。单身人士有25万美元的免税额，夫妻共同报税则高达50万美元！
想要拿到这笔免税额，务必满足以下三个条件：
- 拥有权测试（Ownership Test）： 卖房前的五年内，你必须拥有这套房子至少两年。
- 居住测试（Use Test）： 卖房前的五年内，这套房子必须是你的主要居住地至少两年。这两年不需要连续，只要你能证明你住在这里就可以，比如银行信件地址、水电煤账单等。
- 回顾测试（Look-back Test）： 卖这套房子前的两年内，你不能已经使用过这个免税额。也就是说，这个免税额最多每两年用一次。
举个例子，2019年你花了50万美元买了一套房，满足上述三个条件后，2025年以80万美元卖出，利润是30万美元。如果你是夫妻，这30万美元利润完全免税！但如果你是单身，只有25万美元免税，超过的部分才需要交税。
好在房产增值税属于长期增值税，税率比普通收入税要低，分为0%、15%和20%三档。如果你收入较低，可能只需要缴纳15%的税。但如果收入较高，MAGI超过20万美元，还可能触发3.8%的NIIT税（净投资收益税）。
房屋修缮：用Capital Improvement 抵税！
别急，第一个方法还有进阶版操作——Capital Improvement。你可以把大型修缮的费用算入房子的成本，以此来降低利润。
哪些项目可以用来抵税呢？比如：
- 屋顶翻新
- 厨房和浴室改造
- 中央空调换新
- 更换地板或地毯
- 新增房间或扩建
- 更换所有窗户
- 安装太阳能
- 挖泳池等等
记住，小修小补是不算的，比如刷墙、修水管、换零件、换冰箱、换灯泡水龙头等等。
还是上面的例子，单身的你买房花了50万美元，但你换屋顶花了1万美元，改造浴室和厨房各花了2万美元，总共花了5万美元。那么你的房子成本就是50万+5万=55万美元。房子卖了80万美元，利润就是25万美元，刚好在单身人士的25万美元免税额之内，完美避税！
1031置换：投资房的无税升级之路
上面的方法适用于自住房，而1031置换则适用于投资房。只要你的房子符合投资房的定义，比如连续两年每年至少以市价出租超过14天，并且个人使用时间不超过14天或出租天数的10%（取更高者），就可以通过1031置换将小破房换成大豪宅，甚至换成几套大豪宅！
1031置换有四个限制：
- 时间限制： 卖房后的45天内确定要买哪些房子，180天内完成新房购买。
- 金额要求： 新房子的房价不能低于老房子，并且全部卖房款都要用于购买新房。
- 房产类型： 新房子也只能继续用于投资或商业用途，不能立刻自住。
- 拥有限制： 为防止反复置换，利用1031置换的房产需要拥有五年后才能再次置换。
假设你2015年花了10万美元买了套出租房，现在价值80万美元，你想用1031置换的方式换个位置更好的房子。你可以告诉你的房产经纪，让他帮你找一家合作的QI（Qualified Intermediary，合格中介机构）来完成操作。卖房后，80万美元支票不会进入你的个人账户，而是直接汇到QI公司托管。
你需要做的就是在45天内选定自己喜欢的房子，最多可以选三套备选，并在卖掉旧房子成交日期起的180天之内完成购买。如果你成功拍下一套120万美元的房子，QI会把80万美元直接汇给卖家，你再补上40万美元即可。
在报税时，告诉你的会计师你做了1031置换，并用Form 8824向税务局申报。这样，老房子70万美元的利润就完全不用交税了！
QI的收费通常在700-1500美元不等，加州等高消费地区可能更高。
Stepped-up Basis：财富传承的终极秘籍
免掉的税会不会在某一天找回来呢？这就不得不提到Stepped-up Basis（成本调整）。当资产变成遗产被传承时，税务局会将资产的成本重新设定为死亡日的市价。
简单来说，当父母把房子传给孩子时，房子的成本价会变成父母去世时房子的市价。
比如，Jim在1980年花5万美元买了一套房子，中途一直用1031置换的方式换房子，直到2025年去世时房子价值250万美元。他的女儿继承房子时，成本就调整为250万美元。如果单身的女儿住满两年，会有额外的25万美元增值免税。假设Jim的女儿以275万美元把房子卖掉，也是完全不需要交税的！
两代人，270万美元的利润都没交过税！如果女儿继承房子后一直作为投资房出租，她也能用1031置换的方式将房子置换成更大的房子，也不用交税。然后她再传给她的后代，同样无需交税，从此实现无税的无限循环！
这个Stepped-up Basis不光适用于房产，股票、债券和艺术品均可以这样操作，但401K或IRA等退休账户不行。
由于Stepped-up Basis有着巨大的省税优惠，也被批评为富裕家庭的“税收漏洞”。但实际上，美国有一个遗产税豁免额（Gift and Estate Tax Exemption），也就是说，你能无税传承给家人多少遗产是有限制的。
由于2017年通过的TCJA法案，2018年到2025年期间，遗产税豁免额异常高。个人去世后可以无税传给家人1399万美元，夫妻则可以翻倍。但如果该法案不延续，从2026年起，这个豁免额可能会减半。
因此，利用Stepped-up Basis传承各种房产和股票，只要总价值不超过1399万美元（2025年），就不用交遗产税，遗产继承人也无需顾虑增值税，因为资产的成本会被重新计算。
想要用好Stepped-up Basis，务必记得搞一个信托（Trust），把你的财产以及传给谁、怎么传写进信托里面。这样在过世后，受益人可以拿着信托丝滑地获得你的财产。如果没有信托，哪怕你留了遗嘱（Will），仍然要经过法庭的Probate遗嘱认证，由法庭来分家产，耗时耗力还容易出纠纷。
四大避税策略总结
| 策略名称 | 适用房产类型 | 优点 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 自住房免税额 | 自住房 | 最高50万美元利润免税 | 需满足拥有权测试、居住测试、回顾测试 |
| Capital Improvement | 自住房 | 大型修缮费用可算入房子成本，降低利润 | 仅限于大型升级，小修小补不算 |
| 1031置换 | 投资房 | 投资房可无限滚雪球，换房不交税 | 需在45天内确定购买房产，180天内完成购买；新房房价不低于旧房；新房继续用于投资或商业用途；五年内不能再次置换 |
| Stepped-up Basis | 大部分资产 | 财富世代传承，永远零税负 | 适用于房产、股票、债券、艺术品等；遗产税豁免额有限制；建议配合信托规划 |
这些策略听起来很复杂，细节决定成败。无论是1031置换的时间限制，还是Stepped-up Basis配合信托规划，都需要专业人士的指导。税法和市场都在变，每个人的情况也不同，个性化的规划才是关键。别让这些策略只停留在知识层面，行动起来，让你的财富真正增值！