万万没想到啊，年初还觉得澳洲经济有点起色了，虽然GDP涨得慢，但好歹是开始爬坡了。可最新的数据一出来，直接给我泼了盆冷水——澳洲经济今年第一季度又被打回原形，人均GDP再次陷入衰退！
最近不少朋友都在问，这人均GDP衰退到底会怎么影响澳洲的利率走势？会不会把澳洲房价给拖垮了？要知道，澳洲房价好不容易才开始上涨，难道又要被打断，重新跌回谷底吗？今天咱们就来好好聊聊这个事。
什么是技术性衰退？澳洲经济真的要凉凉？
通常来说，一个国家连续两个季度GDP负增长，就被认为是技术性经济衰退。这种衰退可不是闹着玩的，往往伴随着高失业率、企业倒闭、债务违约、银行信贷停滞、股市暴跌等等。想想美国1929年的大萧条、七八十年代的石油危机、2000年的互联网泡沫、2008年的次贷危机，哪一次不是把经济搞得鸡飞狗跳？
但澳洲一直是个幸运儿，历史上好几次都躲过了经济衰退。从1991年开始，澳洲经济连续增长了30年！甚至在2008年全球金融危机期间，澳洲都没出现经济衰退，是当时唯一一个避免技术性经济衰退的主要发达国家。直到2020年疫情期间，澳洲才首次正式进入衰退，当年一季度GDP下降0.3%，二季度下降7%。
可那之后，澳洲GDP几乎每个季度都在增长，经济看起来非常健康。但如果看人均GDP，你就会发现完全是另一回事。
澳洲统计局的数据显示，2025年第一季度，实际GDP环比增长0.2%，同比增长1.3%。但是！人均GDP环比下降0.2%，这是继2024年第四季度人均GDP微幅增长0.1%之后，再次转为负增长！这意味着澳洲人均GDP又重新陷入了衰退区间。2024年下半年，澳洲才刚刚结束连续21个月的人均GDP负增长局面，结果2025年一季度又回来了！说明好不容易出现的经济复苏信号，一下子就消失不见了。
GDP增长，人均GDP却负增长？
我们看到了经济整体增长，但是人均负增长，这到底是为什么呢？
- 移民： 澳洲为了避免技术型经济衰退，引进了大量移民。这些人刚到澳洲，一时半会还赶不上澳洲人创造财富的速度，所以就拖了经济的后腿。人多了，经济总量自然上升，但是经济总量平分到包括新移民的每个人头上，就下降了。
- 加息： 澳洲央行为了抑制通胀，进入了加息周期。从2022年5月开始，澳洲利率从历史低点0.1%大幅提升到4.35%，累计加息超过400个基点！这种激进的加息政策严重抑制了消费者支出和企业投资，导致家庭可支配收入大幅下降。数据显示，澳洲家庭实际可支配收入，截止2024年6月的两年内，下降了8.2%，创历史最大降幅。
人均GDP衰退，会如何影响澳洲银行利率？
现在GDP几乎不增长，人均GDP还陷入了衰退，那就得想办法刺激经济。怎么刺激呢？
- 政府支出： 政府大量发行债券借钱，然后通过政府支出注入经济，说白了就是印钞放水。但是，目前政府公共支出在减少，2025年第一季度公共支出不增反降，成为经济增长的最大拖累之一。
- 直接降息： 每当世界上的主要国家经济出现问题的时候，你就会听到降息的新闻。利率一降低，就减少了企业和居民的借贷成本，让买房子、消费和企业投资的成本下降，人们更愿意借钱了。更低的利率还会让澳元相对其他货币贬值，有助于刺激出口。从历史规律上看，降息还会刺激房价上涨，带动建筑、家居、金融等行业，从而拉动经济。
- 提升生产效率： 澳洲生产效率长期低迷，增速降到了20年来的最低水平，国际竞争力排名也大幅下滑。2025年全球竞争力年报显示，澳洲在69个国家和地区之中排名第18位，而生产效率单项排名更是下跌到了第49位，人均实际GDP增长排名暴跌至第60位。
这么看来，澳洲经济想要快点变好，人均GDP想要提升，只有降息一条路。
澳洲利率何时降？房价还要涨？
既然澳洲经济不好，那房价还会一路上涨吗？
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最近四大银行全部更新了降息预期：
| 银行 | 首次降息时间 | 降息幅度 |
|---|---|---|
| NAB | 2025年7月 | 25个基点 |
| Westpac | 2025年7月 | 25个基点 |
| ANZ | 2025年7月 | 25个基点 |
| CBA | 2025年7月 | 25个基点 |
金融市场预测，7月份降息的概率达到了86%，几乎是板上钉钉。澳洲证券交易所30天银行间现金利率期货隐含收益曲线显示，这一波降息周期会持续到明年5月份，最终的现金利率会从现在的3.85%降低到3%左右。也就是说，未来6-12个月至少还有3次降息，每次0.25%。
降息意味着什么？对了，房价上涨！降息是因为经济不好，经济一不好，政府就要介入刺激经济。你可以回顾一下历史，每次政府介入救经济的时候，会发生什么呢？房价上涨！
对普通人来说，判断眼下的房价走势，最重要的还是供给和需求。如果一堆人都争着买房，但是只有一套房子在卖，那房价自然会上涨。数据显示，澳洲新房批准量持续下跌，4月份总批准量下降了5.7%，只批准了不到15,000套，而3月份也下降了8.8%。这对于缓解住房短缺的问题可不是什么好消息。
注意，这还只是建筑批文的数量，可不是建成数量！有很多房子虽然拿到了批文，但是不一定会开建，还有些要拖很多年才建成，甚至最终建不成。这就会进一步降低新房建成的速度，降低房产供给量。
还有一个根本问题，就是当下的建筑成本、人工成本和房价的关系。如果房价不上涨，而建筑成本、人工成本上涨，开发商和建筑商一开工就赔钱，那谁还愿意建房子呢？所以大家都等着，市面上的房子供给持续低于需求，促进房价上涨，而等房价涨到一定程度，开发商和建筑商都能赚到钱了，才会开工。澳洲政府想要5年建造120万套房子，根本没可能。
房价怎么涨呢？除了持续供给短缺之外，加速的唯一方法就是降低利率！利率一旦降低，人们能借到更多的钱，想买更大更多更好的房子，需求上涨。而开发商和建筑商的借贷成本下降，供给和需求虽然很难达到平衡，但是会离得更近的。
所以只要是澳洲移民政策没有根本性改变，有持续的需求，而政府想要刺激经济，降低利率的同时发行更多的政府债券，增加政府支出，那么房价就没有下跌的道理。
澳洲房价会永远涨下去吗？
可能还有人没法理解，为什么我说澳洲经济不好的时候，很可能房价会上涨？比如为什么人均GDP几乎停滞，而房价却一直涨呢？澳洲人的财富也没变多，哪里来的钱去买更贵的房子？
很多人不理解的是，我们现在用的钱其实是“法币”，背后没有任何实际价值保证，原来还能用钱兑换固定重量的黄金，而现在就只能去兑换政府信用，但是政府信用又值几个钱呢？钱是可以创造的，直接印钞就好了。而信用也就是贷款，也是可以创造的，直接放开银行贷款，或者发行政府债券，或者让人们买房的贷款比例从80%提高到98%，就像政府帮买政策一样，那不就好了吗？市场里边钱多了，信贷也多了，自然人们就有钱去买房子，即使澳洲人没钱，不是还有移民带着钱来的吗？
所以说，人口增长、货币供给增长、信贷杠杆增长，同时借贷成本也就是利率下降，这就是人们买房需求上涨的重要原因。而供给端持续跟不上需求，房价就会有持续上涨的动力。
还有人说，房价肯定不会一直涨。这句话我大体同意，但是说的太含糊了。你可以把澳洲看成一个整体的市场，也可以把各个州领地看成各自的市场，甚至某个城市和某个区域都可以看作一个市场。各个市场短期都有涨有跌，但是长期看，二战之后到现在，澳洲房价涨了75年！最近30年更是涨的越来越快。那未来会不会涨呢？房价上涨的底层逻辑，只要底层逻辑没有改变，要素没有变，房价就会一直涨。
反观一下澳洲，人们收入和房价上涨之间没法调和的矛盾，这个现象将会至少持续10-20年。那你现在就面临一个选择，是忍受工资上涨赶不上通胀，每年交税越来越多，还是想点办法脱离你所处的环境，让自己得到本质上的财富增长？澳洲人的生产效率长时间不会改变，人们通过劳动创造财富的能力不会改变，所以说人们再也不可能通过打工来实现澳洲梦。
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