大家好，我是Laura，今天和大家聊聊我在休斯顿的房产投资心得。最近，我一直在休斯顿考察，已经签下了五个新房的合同。我知道大家肯定有很多疑问，比如：为什么要选择德州？为什么要选择休斯顿？现在买房有哪些优惠？新房如何通过成本分摊（cost segregation）来抵税？现在的投资房利率和价格怎么样？接下来我就按照我的逻辑，一一为大家解答。
为什么选择德州休斯顿？
首先，我要说说为什么选择德州，尤其是休斯顿。2022年之前，我在纽约州投资时遇到的最大问题就是租客筛选。蓝州对租客的保护力度远高于对房东的保护。但在德州，情况恰恰相反，德州是红州，有非常强的房东保护政策。最快三天，你就可以请治安官（Sheriff）把租客驱逐出去。而且，德州缺少租金管制（Rent control），不像纽约那样限制严格。这对房东来说非常有利，能更好地保护投资收入和稳定的现金流。
选择城市时，人口增长也是一个重要因素。德州现在已经超越纽约州，成为全美第二大GDP州。休斯顿也成为了全美增长最快的都市区，吸引了大量人才和租户。休斯顿的产业以能源为主，包括石油和天然气。但德州一直在进行经济多元化，在医疗、教育和科技方面都有很大发展。
德州给我的印象是一个非常务实的地方，为了鼓励企业主和创业者促进就业，减少了很多对房东和企业主的监管。例如，在自动驾驶产业方面，德州有很多对企业主非常友好的政策。
据统计，休斯顿都会区预计每年都会增加7万多个就业岗位，支撑办公和住房需求。从地产投资的角度来看，在医疗中心附近布局房产，无论从资本收益还是租客需求来看，都有很大优势。因为有很多护士、医生，甚至医学生愿意租房。此外，AI数据中心、高科技、航天等产业也在持续扩张。
总而言之，选择休斯顿，最主要的原因是：租金稳健、市场年轻化、政策宽松。这能让我们更好地进行成本分摊，实现税务优化。
高利率环境下，如何选房？
在高利率环境下，选房策略至关重要。首先，你要明确自己的目标：是通过房产减税，获得更多被动收入，还是追求房产的增值空间？这三者通常不能兼得。如果房价较低，你可能就要牺牲一些未来的增长空间。如果你的目的是通过成本分摊来降低应税收入，就要减少对现金流的追求。
最近，我发现开发商有很多库存，为了尽快出售房产，他们会提供很多优惠措施，比如降低贷款利率，或者承担一部分过户费用（closing cost）。有些开发商还会提供租金担保。目前，南部地区，包括佛罗里达州和德州，市场上出现了大量的库存，无论是二手房还是新房。这对买家来说，是一个有利的市场。
如果你看到新建筑的房子，尤其是开发商提供的“特殊融资”（special financing），通过开发商买断利率点数（buy down points）来降低贷款利息，这绝对是优先考虑的部分。毕竟，贷款成本直接影响你每月的持有成本。
另外两种常见的“创意融资”模型是“Subject To”和“Loan Assumption”。这两种模型通常出现在高利率环境下。“Subject To”相当于在私下接管房产的所有权、贷款和租约，但卖家仍然以他的名义偿还贷款。
成本分摊（Cost Segregation）：节税利器
接下来，我们重点聊聊如何利用成本分摊（cost segregation）来抵税。川普的“One Big Beautiful Bill”允许你在第一年加速折旧房产和大型设备。但需要注意的是，只有作为投资房才能通过成本分摊来抵税。如果是自住房，就无法享受这种优惠。
很多人会问，成本分摊的费用是多少？我们考察了四家在全美50个州提供成本分摊服务的公司。他们提供两种报价：一种是“虚拟评估”（Virtual），通过内部工程师团队进行全面的虚拟分析，单户住宅的成本大约在600到1000美元左右。另一种是“现场勘查”（Onsite），工程师团队需要到现场进行勘查，通常适用于多户住宅或商业地产等大型项目，费用比虚拟评估高200到400美元左右。
如果你通过成本分摊每年节省十几万甚至更多的税款，那么即使花费几百美元也是非常划算的。你可以根据自己想要节省的税款，反推今年要成交多少套房产。这种方式可以大规模降低你的应税收入。
更有意思的是，税务局并不管你持有房产的时间长短。假设你在今年11月买下一套房产，你可以按照最大值的红利折旧（bonus depreciation）直接抵扣，而不是只能抵扣12个月中的一个月。也就是说，如果你在2025年12月31号之前成交，就可以享受税收减免。这是一种非常强大的节税方式。
德州投资房的特殊优势
在德州投资房产，你还拥有以下优势：
- 强大的房东保护政策： 德州法律更偏向于保护房东的权益，降低了租户违约风险。
- 无租金管制： 房东可以根据市场情况灵活调整租金，增加收益。
- 经济增长潜力： 休斯顿的经济多元化发展，吸引了大量人才和租户，保障了房产的长期价值。
- 优惠政策： 开发商为了去库存，会提供各种购房激励，如降低贷款利率、承担部分过户费用等。
| 对比维度 | 纽约州 | 德州 |
|---|---|---|
| 房东保护 | 弱 | 强 |
| 租金管制 | 严格 | 无 |
| 经济增长 | 相对缓慢 | 快速增长 |
总结
总而言之，德州休斯顿是一个非常适合进行房产投资的城市。通过选择合适的新房，利用成本分摊等税务策略，你可以有效地降低应税收入，实现财富增值。当然，在高利率环境下，选择合适的融资方式也至关重要。希望今天的分享能对大家有所帮助！